Immobilienbewertung

Für welche Anlässe wird eine qualifizierte Immobilienbewertung benötigt?

• Bei Verkaufsabsicht der eigenen Immobilie: Bestimmung eines realistischen Verkaufspreises,

• Bei Kaufabsicht einer fremden Immobilie: Einschätzung der Angemessenheit des aufgerufenen Ankaufspreises oder Lieferung einer Begründung für die gewünschte Herabsetzung des Kaufpreises,

• Vermögensübersicht: Korrekte Einschätzung des eigenen Immobilienvermögens,

• Baustein für die Altersvorsorge: Berechnung der Verrentungsmöglichkeit der eigenen Immobilie(n),

• Generell zur Streitvermeidung und Streitbeilegung:

• Gerechte Aufteilung des eigenen Immobilienvermögens bei  der Verfassung eines Testaments oder bei geplanter Übertragung bzw. Schenkung, z. B. an Kinder und künftige Erben,

• Unstimmigkeiten über Immobilienwerte innerhalb der Familie oder unter Miteigentümern,

• Sonstige Familienangelegenheiten (z. B. Pflegschaft, Betreuung, Erbschaft, Scheidung) 

• Vorbereitung einer einvernehmlichen Scheidung (Einigung auf einen gemeinsamen Sachverständigen; ggf. Mediation),

• Als Nachweis des geringeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt zum dauerhaften Einsparen von Steuern (insbesondere Grundsteuer),

• Immobilienfinanzierung: Ermittlung des Beleihungswerts nach BelWertV,

• Benötigung von Aussagen zu Rechten und Belastungen: Erbbaurechte, Baulasten, Wohn- und Wohnungsrechte, Nießbrauch etc.,

• Für Firmenkunden: Gutachten im Rahmen von Erwerb und Veräußerung, Beleihungswertgutachten, steuerliche Bewertung und Optimierung, jährliche Bewertungen von Bestandsimmobilien, Portfoliobewertung, Fondsbewertung, Jahresabschlüsse und

• u.v.m.

In allen diesen Fällen kann es von wesentlicher Bedeutung sein, den korrekt ermittelten Immobilienwert in den Mittelpunkt der Fragestellungen zu setzen; nutzen Sie für diese wichtigen Entscheidungen deshalb meine fachliche Expertise!

 Wertermittlung ● kurz & knapp
oder
Wertgutachten ● vollständig & ausführlich 

Was benötigen SIE? 

Die Beantwortung dieser Frage hängt vom Einzelfall ab. Grundsätzlich gibt es zwei maßgebliche Kriterien:

• den Anlass der Bewertung und 
• die zu bewertende Objektart.

Meine Empfehlung: 

Wenn Sie einen Wertnachweis im Rahmen von behördlichen Angelegenheiten oder gerichtlichen Auseinandersetzungen vorlegen wollen, werden Sie regelmäßig ein vollständiges Verkehrswertgutachten einreichen müssen. Dies gilt ebenfalls für Streitigkeiten mit Dritten, in denen Immobilienwerte im Mittelpunkt stehen. Auch können einfache Schätzwerte Objekte mit vielen Besonderheiten nur sehr oberflächlich erfassen, so dass ich auch in derartigen Fällen diese ausführliche Bewertungsart nahelege.

Basis jeder Wertermittlung sind die zugrunde gelegten Daten. Eine Wertermittlung kann entweder auf der Basis von datenbankgestützten Angebotspreisen erfolgen.  Dabei handelt es sich um eine einfache und schnelle Wertermittlungsmethode, welche allerdings aufgrund ihrer geringeren Detailtiefe nicht zu einem belastbaren Immobilienwert, sondern nur zu einem einfachen Schätzwert führt; das Bewertungsobjekt wird dabei nicht durch den Sachverständigen besichtigt. Ein solcher Schätzwert kann kurzfristig ermittelt werden.

Alternativ kann eine Wertermittlung aber auch auf echten Kaufpreisen und daraus abgeleiteten bewertungsrelevanten Daten, wie Bodenrichtwerten, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätzen, Vergleichsfaktoren u. a. basieren. Letztlich beruhen diese Daten dann auf Preisen geeigneter Vergleichsobjekte; sie werden unter Beachtung diffiziler Bewertungsmodelle der jeweiligen Gutachterausschüsse, der Bewertungslehre und der gesetzlichen Vorgaben abgeleitet und angewendet. Diese Vorgehensweise ist wesentlich komplizierter, führt dann aber auch zu einem belastbareren (und im Zweifel auch gerichtlich oder durch das Finanzamt anerkannten) Verkehrswert. Da diese Art der Wertermittlung im Vergleich zu einem Schätzwert auch zeitlich deutlich aufwändiger ist, weil u. a. hierzu ggf. erst behördliche Auskünfte eingeholt werden müssen, dauert die Erstellung entsprechend länger.

Manche Bewertungsanlässe erfordern aber weder die Belastbarkeit, für die ein vollständiges Verkehrswertgutachten einsteht, noch die Unverbindlichkeit, die ein reiner Schätzwert bietet. Auch können sogenannte Standardobjekte (insbesondere Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke sowie Eigentumswohnungen) aufgrund für entsprechende Vergleichsobjekte umfangreich zur Verfügung stehenden (Vergleichs-)Daten relativ gut im Rahmen einer Art kombinierter Herangehensweise bewertet werden. Für derartige Wertermittlungsprodukte wird häufig der Begriff Wertexpertise oder qualifizierter Schätzwert verwendet. Solche Bewertungsprodukte eignen sich für Anlässe, in denen nur ein Näherungswert benötigt wird, dieser aber dennoch im Wege einer gutachterlichen Plausibilisierung und ggf. Anpassung unterzogen wurde. Familiär veranlasste Bewertungen oder ein geplanter Immobilienkauf können Gründe für den Bedarf einer Wertexpertise bei den Beteiligten sein. Hier werden durch den Sachverständigen nach einer in aller Regel erfolgten Objektbesichtigung die wesentliche Objektdaten aufgenommen, geprüft und in eine standardisierte Berechnung eingearbeitet. Daraus wird ein Näherungswert der Immobilie ermittelt und dieser sodann plausibilisiert. Alle für die Wertexpertise benötigten Daten liefert der Auftraggeber; er nimmt dadurch Einfluss auf die Genauigkeit des Bewertungsergebnisses und auch die benötigte Erstellungszeit.

Vorteile der Wertexpertise gegenüber einem vollständigen Verkehrswertgutachten sind der deutlich geringere Erstellungsaufwand, die kürzere Bearbeitungszeit und letztlich dadurch geringere Kosten. Nachteile liegen in einer fehlenden Eignung des Wertnachweises gegenüber Behörden, Gerichten und in streitigen Verfahren oder Interessenslagen. Zudem können objektbezogene Besonderheiten dadurch nicht in ausreichendem Umfang erfasst werden.

Kurzgutachten? 

Einige Gutachter bieten verkürzte Bewertungen als sog. Kurzgutachten an und vermitteln ihren Auftraggebern dadurch den Eindruck, einerseits eine inhaltlich tiefgehende Bewertung zu liefern, bei der lediglich auf überflüssiges Beiwerk verzichtet wird, und andererseits eine vollumfassende Wertermittlung. Der Gutachtenbegriff beinhaltet allerdings zwingend die Beachtung diverser formaler Anforderungen, was zu einem größeren Umfang und letztlich auch zu einer wesentlich gesteigerten Aussagekraft im Vergleich zu einem vereinfacht ermittelten Schätzwert führt. Aus diesem Grund biete ich ein solches Produkt nicht an.